티스토리 뷰
개발행위허가 대상
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따르면 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취,
토지 분할, 녹지지역 관리지역 자연환경보전지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위는 개발행위허가를 받아야 합니다.
개발행위허가를 받기 위해서는 허가권자인 지방자치단체(시군구)의 장에게 허가신청서를 제출해야 합니다.
개발행위허가대상을 보다 자세히 설명하면 건축물의 건축은 건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 의미하는데 거의 대부분의 건축물이 개발행위허가의 대상입니다. 여기에는 판넬구조로 된 가설건축물도 포함됩니다.
공작물은 인공을 가하여 제작한 시설물을 의미하는데 건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물은 제외됩니다.
토지의 형질변경은 절토(땅깎기), 성토(흙쌓기), 정지(땅 고르기), 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위입니다. 그런데 토지의 형질변경에서 경작을 위한 토지의 형질변경은 제외됩니다.
토석채취란 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위입니다.
토지의 분할은 가. 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할,
「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할 3가지이며 건축물이 있는 대지는 토지분할 허가 대상이 아닙니다.
물건을 쌓아놓는 행위는: 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 「건축법」 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 말합니다.
예외사항
모든 개발행위가 허가 대상은 아니며 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조에는 허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위를 규정하고 있습니다.
건축물의 건축 중 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 또는 같은 법 제14조제1항에 따른 건축신고 및
같은 법 제20조제1항에 따른 가설건축물 건축의 허가 또는 같은 조 제3항에 따른 가설건축물의 축조신고 대상에 해당하지 아니하는 건축물의 건축은 경미한 행위로
허가를 받지 않아도 되나 여기에 해당하는 건축물은 거의 존재하지 않는다고 할 수 있습니다.
공작물의 설치 중 허가 예외사항은 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 50제곱미터 이하인 공작물의 설치 (다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외), 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세제곱미터 이하, 수평투영면적이 150제곱미터 이하인 공작물의 설치 (다만, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공작물의 설치는 제외), 녹지지역ㆍ관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스(「양식산업발전법」 제43조제1항 각 호에 따른 양식업을 하기 위하여 비닐하우스 안에 설치하는 양식장은 제외한다)의 설치입니다.
토지의 형질변경 중 허가 예외사항은 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토ㆍ성토ㆍ정지 등(포장을 제외하며, 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한한다), 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등 (토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말한다), 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외한다), 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경입니다.
토석채취 중에서 허가 예외사항은 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취,
도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취입니다.
토지분할 중 예외사항은 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할, 토지의 일부를 국유지 또는 공유지로 하거나 공공시설로 사용하기 위한 토지의 분할, 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위한 분할, 토지의 일부가 도시ㆍ군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할, 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할입니다.
물건을 쌓아놓는 행위 중 예외사항으로 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위, 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외한다)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위입니다.
허가기준
개발행위허가기준은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표1의 2에 자세히 규정되어 있습니다.
공통분야, 도시군관리계획, 도시군계획사업, 주변지역과의 관계, 기반시설, 그밖의 사항 등 분야별 검토사항과
건축 또는 건축물의 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위 등 개발행위별 검토사항으로 크게 구분됩니다.
세세한 것은 위 별표를 찾아 확인하면 되는데
허가기준에서 가장 중요한 규제부분이라면 이격거리, 경사도가 정해져 있는데 특정 건축물 또는 공작물에 대한 이격거리, 높이, 배치 등에 대한 구체적인 사항과 토지의 경사도는 지방자치단체별로 제정하는 도시군계획조례에 정한 기준을
준수하도록 하고 있는데 지방자치단체별로 차이가 있으니 꼭 해당 시군구의 도시군계획조례를 확인해야 합니다.
예를 들어 태양광발전시설, 폐기물처리업을 허가를 받기 위해서는 주택이나 도로, 하천, 학교, 의료시설, 공중이용시설 등으로부터 최소 100미터에서 최대 2,000미터 이상 거리를 두도록 하고 있으며,
경사도는 지방자치단체마다 10도에서 30도로 다양한 규제를 하고 있으니 허가신청 전에 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다.
이렇게 지방자치단체마다 다른 허가기준을 정한 이유는 지역적 특성과 정책방향이 다르고, 주변 환경과의 조화 등을 사전에 검토하여 허가 여부를 결정함으로써 국토의 난개발을 방지하기 위한 것입니다.
국토계획법령에서 정한 허가기준을 다 충족한다고 하더라도 개발행위는 지방자치단체의 광범위한 재량행위에 속하므로 건축허가나 건축신고와 달리 무조건 허가가 나는 것이 아님을 인지하시고 준비하시기 바랍니다.