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김포 아파트 가격 등락
김포는 2021년을 전후로 어마어마한 부동산(아파트) 가격 폭등을 경험했던 지역입니다. 2020년 5월의 김포 아파트 평균 거래가격이 3억 5000만원에 불과하였는데 2021년 10월 갑자기 5억 5000으로 상승했습니다.
평균거래가격이니 김포에서 비싼 아파트들은 이것보다 훨씬 더 비쌌다는 걸 의미합니다. 갑자기 약 1년 5개월 사이에 2억원이 넘게 상승한 것입니다. 서울의 아파트 평균 매매가격과 비교하면 서울의 아파트 가격은 2014년부터 계속 꾸준히 상승을 해왔는데 비해 김포의 아파트 가격은 상승이 거의 없었습니다.
2013년 1월을 기준으로 서울의 아파트 가격은 264%까지 상승했지만만 김포의 아파트 가격은 최고로 상승했을 때에도 210%를 넘질 못했습니다.
그러나 2021년 전후로 해서 김포의 아파트 가격 폭등이 어마어마한 이슈였고 김포의 아파트 폭등이 서울특별시, 경기도, 인천광역시 중에서 가장 높은 상승율이 나타났습니다.
2021년까지 김포의 아파트 가격이 서울의 아파트 가격 상승에 비해 상승하지 못한 이유는 입주물량 때문입니다. 2017년부터 2020년도까지 김포의 아파트 입주 규모가 3000세대, 4000세대가 기본이었으며 5000세대가 넘는 단지들도 있었습니다. 그래서 김포의 입주 물량이 줄어드는 시점에서 급등이 나타난 것입니다.
이 급등 이후 아파트 가격이 하락하였는데 서울에 비해 더 심한 하락이 나타났습니다. 2021년 전후로 아파트 거래량이 폭증하였고게 되었고 이 폭증한 거래량에서 2년이 지난 2023년 전후로 하락 폭이 좀 더 깊게 나타났습니다.
그동안 김포아파트 가격하락 원인
김포 아파트 가격 등락의 원인은 전세가격, 거래량, 대출규제, 글로벌 경제상황 등으로 설명할 수 있습니다.
먼저 임대차3법으로 인한 전세가격이 폭등하는데 2020년 5월의 김포 아파트 전세가격은 2억 4500만원이었는데 2020년 8월 임대차3법이 발의가 된 후 전세가격이 3억 5600만원으로 30%가 넘게 폭등하였습니다. 서울에서도 임대차3법으로 상승한 아파트 전세가격을 감당하지 못한 사람들이 김포로 이주하게 되어 전세가격이 상승하게 된 것입니다.
그런데 3억 5600만원으로 상승한 전세가격이 2억 8000만원으로 20%가 넘게 떨어졌습니다. 그래서 아파트 매매가격의 하방 압력도 상당히 강하게 나타난 것입니다. 갑자기 상승한 전세가격이 다시 하락한 원인은 김포 인근 지역인 검단신도시에서 어마어마한 입주 물량이 다시 등장하기 시작했기 때문입니다.
검단신도시의 아파트 전세가격이 30 평대가 2억이 넘지 않고 1억 5000만원이면 전세를 구할 수 있었습니다. 여기에다 전세자금 반환 대출에 DSR이 적용되고,
또한 미국의 네 차례의 자이언트 스텝이 불러일으킨 공포 심리, 급격한 전세의 월세화가 아파트 매매가격을 크게 하락하게 한 요인이었습니다.
2021년 급격하게 김포 아파트를 매수한 투자자들이 2년 후 매도한 물량이 아파트 가격 하락을 더욱 가속화시켰습니다. 그 결과 2021년 10월 김포 아파트 평균 거래가격이 5억 5700이었는데 4억 7500만원까지 떨어졌습니다.
전세가격은 약 7000만원 정도 하락했는데 비해 매매가격은 약 8000만원 떨어졌습니다.
서울과 비교하면 2013년 1월 이후 서울은 아파트매매가격이 최고 262%까지 상승하다가 현재 248.6% 상승하였는데 김포의 아파트 가격은 최고 209%까지 상승하다가 현재는 177% 상승한 상태입니다.
그러나 전세가 상승율은 서울보다 김포가 더 훨씬 더 압도적으로 높은 상승율을 보이고 있습니다.
김포 아파트 전세가 상승율이 의미하는 것이 중요합니다. 아파트 매매가격은 실제 거주 환경과 향후 미래 기대 가치까지 포함하여 가격에 반영됩니다.
아파트 전세가격은 현재 거주 가치로 평가됩니다. 실제 거주하는 사람들은 현재 가치 기준으로는 김포를 서울보다 오히려 더 긍정적으로 평가하였다는 의미입니다.
김포 아파트의 임대차 가치는 지금 상당히 긍정적인 요인이며, 2022년 1월부터 2023년 10월까지 김포의 전세가격이 수직 하락하였는데 현재는 다시 수직 상승해 갈 기미를 보이고 있습니다.
가격 전망
서울시 편입 이슈 때문에 김포시 아파트의 전세가가 상승하고 월세가가 상승한 것이 아닙니다. 전세가 상승에 있어서만큼은 김포가 서울보다 훨씬 더 높은 상승을 보였습니다.
그리고 전세가가 계속 상승해 갈 여지 하다못해 월세가 월세만 오른 게 아니라, 월세 보증금과 월세가 같이 올라가고 있어 김포시의 거주환경을 떠나서 지금 현재 김포시의 아파트 가격이 너무 저평가돼 있습니다.
서울보다 더 높은 하락율이었습니다. 그러나 전세가격은 오히려 서울보다 높은 상승율이 나타나고 있습니다. 실제 거주하는 사람들의 입장에서는 지금 현재 서울의 아파트 전세가율보다 김포의 아파트 전세가율이 훨씬 더 높고 향후 김포시가 메가 서울에 편입되건 안 되건 상관없이 지금 매수해도 더 이상 뭐 떨어질 가능성이 없습니다.
그리고 전세가 상승이 더 급격하게 나오면 나올수록 매매가에 대한 상승 압박은 더욱 더 강해질 것입니다. 즉각적인 변화를 확인하려면 김포시의 아파트 거래량이 폭발적으로 늘어나야 되는데 아직 그러한 흐름은 보이질 않고 있습니다.
왜냐하면 아직도 아파트 매물이 많기 때문입니다. 하지만 아파트 가격이 오른다는 소식이 들릴때는 아파트 가격이 이미 수천만원 상승한 이후입니다.
지금이 김포시 아파트를 매수하기 아주 좋은 타이밍이며 특히 실수요자의 입장에서는 매수하기 정말 좋은 타이밍입니다.
지금 아파트를 매도하려는 사람들 특히 투자자들이 가장 조심해야 할 것은 투자자들의 매물이 많은 이 시기는 매도를 피해야 합니다.
투자자 매물이 많은지 적은지 확인하는 방법은 간단합니다. 부동산공인중개사 사무실에 임차인으로서 현장을 가 보는 것입니다. 방문하는 아파트에 거주하는 사람이 집주인이 거주하고 있는가 아니면은 임차인이 거주하고 있는가 다섯 집 정도 가 보면 알 수 있습니다.
투자자들의 매도 물량이 많은 타이밍에는 5곳 중 4곳이 임차인이 거주하고 있습니다. 실제 그 아파트에 거주하는 소유자가 매도할 때가 가장 최적의 매도 타이밍입니다. 아파트를 다섯 집을 방문했는데 네 집이 집주인들이 거주하고 있는 것이 확인된다면 그 때가 가장 수익률을 극대화시킬 수 있는 시기입니다.
그리고 반대로 투자자 매물들이 시장에 많을 때가 가장 매수하기 좋은 타이밍입니다. 결론적으로 김포시 아파트 가격은 지금 더 이상의 바닥이 없을 정도로 가격이 매우 싸기 때문에 가성비가 높습니다.