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노원구 아파트 상승시기
마용성 그리고 강남4구 이들 지역의 아파트 가격은 급격하게 회복되어 가고 있습니다.
그러나 노도강은 왜 이렇게 급격하게 하락하고 나서 아직도 회복이 나타나지 않는 것일까요?
서울의 아파트 평균 매매가는 2018년 8월에 가장 급격한 급등이 나타났었습니다. 불과 10년 전인 2013년 1월달만 해도 서울의 아파트 평균 거래가는 5억에 불과했습니다. 그 후 최고 높을 땐 13억 1400만 원까지 올라갔었고요. 지금 현재는 12억 4400만 원까지 떨어져 있는 상황입니다.
2020년 이후의 상승은 서울의 평균 상승보다 노원의 평균 상승이 훨씬 더 가빠랐던 해였습니다. 2020년, 2021년 이 시기에 노원구에 거주하는 분들께서 2020년 이후에 신문 기사 주요 내용은 노도강이 미쳤다 미친 노도강의 폭등하면서 이러한 기사들을 접하실 수가 있었습니다.
2013년 1월 기준으로 하면 노원구 아파트의 상승율이 2020년 이후의 상승이 서울의 평균 상승률을 넘어섰습니다.
노원은 2016년도까지만 해도 2013년 2014년 2015년 2016년도까지만 해도 서울의 상승률과 거의 비슷하게 움직였습니다.
그런데 2016년도 중반부터 서울의 평균 상승 대비해서 노원의 상승세가 쫓아가지 못했습니다.
2016년도 그리고 2017년도에는 점점 더 벌어지더니, 2018년도에도 더 벌어졌어요. 서울의 상승이 훨씬 더 높았다는 거죠. 서울의 평균 상승이 2019년도에도 마찬가지입니다.
그러다가 2020년 중반 이후에 경기도가 급등을 하면서 노원구도 같이 급등해 가면서 2020년도에 서울 타 지역과 급격하게 차이를 줄이게 되었으며, 오히려 2020년 10월 이후부터는 노원의 상승이 더 가파르게 나타났었습니다.
그 이유는 바로 전세가에 있습니다. 임대차3법이 2020년 8월 달에 발의되면서 전세가가 급등이 나타난 것입니다. 전세가가 상승이 2021년 중반 이후로 더 심한 상승이 나타났다고 말하고 싶은 사람도 있겠지만 2021년 6월부터 전세계약에 대해서 계약 갱신 계약과 신규 계약을 구분해서 발표해 주기 시작해서 이때부터 데이터가 나오기 시작한 거라 실질적으로 상승은 임대차3법을 발의했던 2020년 하반기에 상승이 더 가팔랐다고 보셔야 됩니다.
서울에서 전세가가 급등하게 되면 상승하는 지역은 노도강, 금관구 쪽이입니다. 전세가 수준에서 매수할 수 있는 서울의 주택이 노도강, 금관구, 은평 지역이기 때문입니다.
강남구를 살펴보면 2012년 7월 달까지만 해도 평균 거래가가 26억 9800만원, 2023년 6월 달에 26억 2900만원 1억도 하락을 안 했습니다. 지금 현재 26억 7500만 원 이전 거의 가격대를 회복해가고 있습니다.
강남이 오히려 노원구보다 급등이 적었고 그래서 강남이 오히려 지금 상승 여력은 더 크게 있다고도 볼 수 있습니다.
2013년 1월을 1월 일을 기준점으로 놓고 상승률을 비교해 봤더니, 강남의 상승이 오히려 서울의 평균 상승률에 미치지 못했습니다.
부동산 투자는 사람들이 알고 있는 것과 같이 무조건 강남불패가 아니었던 것입니다.
노원구 아파트 하락 원인
2016년 하반기부터 서울의 아파트 평균 거래가는 많이 올라갔는데 노원구는 상대적으로 올라가지 못한 이유가 무엇일까요?
노원의 수요를 대체하는 지역의 입주가 본격적으로 시작되었기 때문입니다.
노원의 가장 큰 단점, 노원 지역이 부촌으로 거듭나지 못하는 이유 가장 큰 이유는 서울에 부족한 아파트를 공급하려다 보니까, 태생적으로 소형 아파트 위주로 지어진 것입니다. 노원구에서 그나마 중대형 평형이 있는 곳이 은행 사거리 주변이고, 노원구는 강서구와 함께 서울에서 평균 주거면적이 가장 좁은 지역입니다.
그렇다보니 남양주 별내지구, 구리 갈매 그 다음에는 남양주 다산, 의정부까지 연속적으로 노원의 수요을 빼앗아 가 상승을 저해한 요인으로 작용했습니다.,
2021년 이후 하락은 노원구는 재건축에 있어서도 일반 분양으로 물량이 많이 나오지 못하는 구조적 한계를 가지고 있어서 재건축 시 자기 부담 비용이 너무 높아 최근 금리 인상기에 노원구가 상승을 저해받는 요인으로 작용하기도 하였습니다.
노원구가 지금 더 깊게 하락한 이유와 관련돼서는 아무래도 재건축의 영향, 금리의 영향 그리 너무 급격하게 상승해 가는 시점 투자자들의 개입이 많았다는 것입니다.
최근 노원구 부동산이 상승을 할려다가 주춤하였는데 이번에 특례보금자리론의 한도가 9억에서 6억으로 낮춰진 부분이 어느 정도 영향을 미쳤다는 볼 수 있습니다.
노원구 아파트 현상황
2023년 5월달까지만 해도 서울의 평균 거래가 12억 3700만 원까지 떨어졌다가 지금 10월달 현재는 12억 4400만 원까지 올라가 있습니다만 노원구는 안타깝게도 여전히 다소 하락해 가는 모습을 보여주고 있습니다.
지금 강남의 하락이 별로 없고 강남의 반등이 더 세게 나온다는 것은 고소득층들의 소득은 그렇게 줄지 않아 여전히 자산 여력이 충분하여 주택을 매수할 수 있을 만한 힘이 있는 반면, 서민층 노도강을 주택을 구입하는 분들은 약간 소득이 좀 낮은 서민, 신혼부부들 이런 분들이 진입하기에는 경제 불황에 대한 타격이 상당히 좀 어느 정도 있었습니다.
노도강 특히 노원은 이제 시작입니다. 서울의 전세가가 전체적으로 상승해 가면 결국 사람들이 노원구로 밀려나는 현상이 발생합니다. 노원구도 상승이 나타날 수밖에 없습니다.
그리고 노원은 지금 분명하게 과도한 하락입니다. 서울 평균 대비해서 과도한 하락이라는 게 지금 평균 매매가 비교해서 서울의 평균 하락 대비해서 노원의 하락이 너무 깊었기 때문에 반등도 나오는 시점에서는 좀 세게 나올 수 있습니다.
노원구는 하락폭이 점점 줄어들고 있는 추세이고 하락률은 점점 줄어들고 있습니다.