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상가 투자의 위험성
대한민국에서 유명한 건설회사 즉 100대 건설사 안에 드는 건설회사들은 상업시설을 건설하지 않습니다. 우리가 이름을 잘 들어보지 못한 건설사들만 상업시설을 짓는 이유를 알아보겠습니다.
대한민국에서 상업시설을 처음 분양할 때 수익이 날 수가 없는 구조입니다. 상업시설의 임차인 입장에서는 상업시설의 분양가를 감당할 수 있을 만큼의 적정한 수준의 가격의 상업시설은 존재하지 않습니다.
상업시설이 있는 상업지역, 1종 및 2종 주거지역, 준주거지역의 토지의 가격이 너무 비싸기 때문입니다.
준주거지역이나 상업지역의 토지의 가격이 너무 비싸니까 이 토지 위에 상업시설을 지어서 건축비용을 지불하고 분양하면 분양가격이 높아질 수 밖에 없고 이 상업시설의 분양가격을 감당할 수 있는 업종이 거의 없습니다.
그러나 상업시설이 구분 등기가 되지 않고 건물주가 하나의 건물을 통째로 성업시설로 활용한다고 가정하면 다릅니다.
이런 경우에는 체계적인 MD 수립이 가능하기 때문에 수익 발생이 가능하지만 분양형 상업시설, 즉 각각 소유권 등기가 되는 구분등기형 상업시설은 분양에서 성공한 사례는 없습니다.
따라서 규모가 큰 대형 건설사들은 절대로 상업시설에 대해서 자기 자신이 지분 투자해 가지고 들어가지 않는 이상 시공 수주를 받는 경우는 없습니다.대우건설에서 동대문구에 상업시설을 잘못 수주했다가 아주 곤란을 겪은 적이 있습니다. 이후에 대형 건설사가 백화점 수주나 대형마트가 아닌 분양형 상가를 수주하는 경우가 아주 드물어 졌습니다.
대형 건설사들이 수주를 하지 않는 상업시설에서 유명하지 않은 중소형 건설사들이 상업시설을 시공하는 수주를 합니다. 그러나 상업시설은 너무 리스크가 큽니다. 특히 신도시의 상업시설이 분양이 안되는 경우에 건설회사들은 상당히 많이 리스크에 노출이 됩니다. 만약 분양이 제대로 되지 않으면 건설사가 유치권을 행사하는 경우도 있고, 분양이 100% 다 되었다 하더라도 상업시설을 분양받은 사람들은 많은 곤란을 겪게 됩니다.
특히 신도시에서 상업시설을 분양받은 사람들이 곤란을 많이 겪는 이유는 분양가격이 너무 비싸기 때문입니다.
상가 투자방법
상업시설을 투자를 많이 해 본 경험이 많은 사람들은 상업시설을 최초로 분양받은 소유자에서 시작하여 이후에 매매를 통해 약 5~6명의 소유자가 변경되면 수익이 나기 시작한다고 합니다. 그때에는 해당 상업시설이 최초로 분양가격에서 약 60%가 하락한 가격으로 거래되기 때문입니다.
일반적으로 신도시에서 상권이 정상화되어 가는 과정은 짧게는 4,5년 길게는 10년이 넘게 걸리는 경우들도 있습니다.
따라서 상업시설은 최초로 분양 받는 것은 반드시 피해야 합니다.
신도시가 건설되고 난 후 6년차 7년차 혹은 좀 더 보수적으로는 10년이 넘어간 이후에 해당 지역의 상업시설의 가격이 적정 가치가 된다고 판단하면 됩니다.
따라서 상업시설은 신규 분양을 받으면은 거의 90% 이상이 손해를 봅니다. 실제로 상업시설을 분양받아서 돈을 벌었다는 사람이 거의 없습니다.
상업시설을 투자하기 원한다면 LH나 SH 공사에서 시공하는 아파트 단지 내에 상업시설은 투자를 고려해 봐도 됩니다. 20평에서 30평 상가를 사려고 한다면 신도시에서는 분양하는 상가 말고 최소 분양하고 나서 준공된 지 6,7년이 넘어가는 상가들을 선택한다면 훨씬 더 안정적인 투자를 할 수가 있습니다.
상가 투자 조심할 점
집합상가나 분양형 상가는 절대 투자하지 않는게 좋습니다. 투자를 한다면 준공 후 6년이나 7년 차 되는 상업시설 매물을 저가에 매수하는 것도 방법이 될 수가 있습니다.
그럼에도 불구하고 10년이 지나도 절대 투자해서는 안되는 상업시설이 있습니다.
그것은 바로 분양형 벌집형 상가입니다. 동대문구에 있는 점포들 중 2~3평 단위로 분양했던 상업시설이 있었습니다. 최초 분양가가 2억원이었는데 이후에 가격이 2000만원까지 떨어졌다 하더라도 분양형 벌집상가는 절대 투자를 하면 안됩니다.
상업시설의 관리 주체가 명확하게 존재하고, 이 관리 주체가 실질적으로 MD 구성이라든가 완전히 상권을 장악할 수 있다면 모르지만 그러나 그런 관리 주체가 있다 하더라도 투자를 안하는 것이 좋습니다. 이 관리 주체를 신뢰할 수가 없기 때문입니다.
상가 투자는 상당히 어렵습니다. 아파트나 주택과는 상당히 비교가 어려운 전문화된 영역입니다.
상가에서 임차인을 구할 수 없는 상황이 되면 소유자가 직접 상가에서 장사할 수 있는 그런 능력이 있는 사람들이 상가를 투자하면은 리스크가 상당히 줄어듭니다. 그러나 단순하게 임대만 목적으로 투자를 한다면 리스크가 높습니다.