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최근 화제가 되는 언론기사가 있습니다.
바로 현재 시점 대비 부동산 가격이 추가적으로 30% 하락이 가능하고 고점 대비 50% 추가적인 하락이 나타날 것이라고 하는 내용입니다.
과연 현실적인 주장인지 알아보겠습니다.
하락 주장의 이유
현재 신규 주택담보대출 금리 전년 고점 대비 10% 하락한 4.4% 수준이지만 상반기 가격 상승 전환이 시작됐고 잔고 기준 대츨 금리는 4.1%를 기록하는 중이며
첫째, 2024년에는 2019년 고정금리 플러스 변동금리로 대출받은 매수자의 금리가 변동 전환되는 해이기 때문에 잔고 기준 금리 역시 상방 압력을 크게 받을 것이라는 이유입니다.
결국 대출금리 때문에 하락이 올 것이라고 주장합니다.
둘째, 이자 상환 여력이 부족한 20, 30세대의 매수 집중은 향후 신용 리스크 증가에 따른 부동산 가격 하락 트리거가 될 전망이라고 합니다.
셋째, 수도권에서 2020년 초과 공급 전환을 시작으로 2010년부터 2023년까지 현재 누적 6만 6000세대의 초과 공급을 추정한다고 합니다.
과연 사실일까?
첫째 금리에 대한 리스크는 거의 대부분 다 해소되어 가는 과정입니다.
작년에 월세가가 많이 올랐기 때문입니다. 아파트 월세가 상승이 지금 또 다시 나타나고 있으며, 월세가 상승보다 더 심각한 전세가 반등이 다시 나타나고 있습니다.
금리가 인상 중인데 어떻게 전세가가 이렇게 상승해 가는 것일까요?
전세는 신규 대출 금리를 적용 받습니다. 금리 때문에 아파트값이 폭락한다는 것이 맞다면 전세가격은 떨어져야 하고 월세가격이 상승해야 하는데 오히려 금리가 올라갔는데 전세가가 상승해 가고 있습니다.
그리고 미 FED에서도 이제 금리를 올릴 명분이 없습니다.
최근 한때 미국 10년물 국채금리가 5%를 넘어 급등하였으며, 어젯밤에 미국 CPI지수 발표가 났는데요 예상치를 하회했습니다.
또 오늘 기사를 보면 미국의 고금리 상황이 길어지면서 미국 중소기업들의 파산 신청이 지난 코로나 팬데믹 때와 비슷한 규모인 것으로 확인됐습니다. 중소기업 파산이 증가할수록 소비와 고용은 둔화될 것이고, FED의 긴축정책에도 영향을 미치게 될 것입니다.
주택 가격의 고점을 형성했던 시기 20대와 30대의 서울 아파트 매매 비중은 42%까지 육박한 후 주택 가격이 급락했던 작년 12월에는 32%지 축소되었으나 정부대책 이후 규제 완화와 정책 금리 하락 등의 영향으로 40% 수준까지 급격히 증가 하였습니다. 그러나 이 비율은 아무 의미가 없습니다.
거래량이 여전히 멸종된 상태에서 비율은 의미가 없기 때문입니다. 정상적인 부동산 환경에서 원래 서울의 평균 거래량은 월 5,000건이 나와야 하지만 여전히 3,000건대에서 벗어나질 못하고 있습니다.
따라서 2018년 2019년 2020년의 거래량 비교해서 2023년에 20대, 30대 거래 비중을 비교한다는 것 자체가 무의미합니다.
20, 30대의 매수 비중이 늘어난 진짜 이유를 살펴보겠습니다.
30, 40대는 갈아타기 수요 비율이 압도적으로 높습니다.
그러나 20, 30대는 최초 내 집을 마련했 마련한 사람들이니다. 그러나 집을 소유한 30, 40대 그리고 40, 50대의 수요가 늘어나지 못하는 부분은 갈아타기가 지금 원격적으로 너무 힘들어졌기 때문입니다.
상급지들은 이미 가격 회복이 다 이루어졌는데 하급지들은 가격 반등이 이루어지질 않다 보니까 너무 갭차가 커져서 갈아타기 수요들이 나오질 못하고 있는 것뿐입니다. 그래서 20, 30의 비율이 압도적으로 높은 것입니다.
우리나라는 60% 이상이 아파트에 거주하여 압도적으로 아파트 거주 비율이 높고, 기타 주택 연립 빌라 등이 한 30% 정도 됩니다. 그런데 서울은 아파트 거주 비율이 50%도 안됩니다. 서울의 아파트는 여전히 부족한 상황인데도 초과 공급 추정은 말이 안됩니다.
그리고 초과 공급이라는 부분에 대해서도 명확한 근거를 제시하지 못하고 있습니다.
실제 나타나고 있는 현실은
잠실 엘스아파트 사례를 보면 한국부동산원에서 59㎡ 하한가를 18억 5000만원으로 잡고 있습니다. 하지만 지금 해당 단지의 최저 매물은 19억 2000만원 선입니다.
18억 5000만원 하한가 대비 무려 7000만 원이 높은 가격이 가장 낮은 가격에 호가로 나와 있는 상황입니다.
한국부동산원의 통계는 실제 시세를 쫓아가지 못하고 있습니다.
서울 전 지역에서 공통적인 현상입니다.
강동구에서도 고덕래미안힐스테이트를 보면 84㎡ 기준 하한가가 13억 5000만원입니다. 그러나 이미 10월 달에 실거래가15억 9000만원이었습니다.
실제 매물 하한가는 15억 5000만원입니다.
강서구에서도 한국부동산원은 마곡13단지 힐스테이트 59 ㎡ 하한가를 10억으로 하고 있는데 현재 급매 최저 호가가 10억 5000만원입니다. 마곡만의 문제가 아니라 마곡 수명상파크, 우장산 힐스테이트 마찬가지입니다.
강북구에서도 한국부동산원은 북한산 SK시티 59 ㎡ 하한가는 5억 3000만원으로 하고 있습니다. 그러나 지금 호가는 5억 8002만원입니다.
시장에서 저렴한 매물들이 급격하게 다 빠져버렸습니다. 실제 매물은 증가했지만 급매물들은 오히려 시장에서 확연하게 줄어들었습니다.
호가가 올해 1~2월 대비 높아져 있고 일부 그리고 언론 부동산 전문가들이 부동산 가격 하락 전망하니 매수인들이 올해 초 가격 정도로 하락하면 매수하겠다는 분위기입니다.
공인중개사들도 지금 호가가 너무 높아져 있으니까. 영업이 힘들어서 호가를 낮추기 위해서 지금 다시 부동산 가격 하락할 것이라는 전망하고 있는 것입니다.
11월부터 내년 1월까지 거래량이 계속 감소해 갈 수도 있습니다.
지금 급하게 팔아야 되는 분들 어쩔 수 없이 현재 시장에서 거래되는 가격 수준에서 매도를 해야될 수도 있습니다.
그러나 내년 중반 이후에는 크게 후회할 일들이 발생될 것입니다. 지금 전세가 반등이 너무나도 심상치 않습니다.
입주물량으로 서울의 전세가는 지금은 보합 수준 혹은 하락할 수도 있는 상황인데 전세가가 강하게 상승하고 있다는 것은 아주 중요한 의미를 가지고 있습니다.