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현재 상황
오늘 부동산 관련 기사가 1100가구 단지에서 전세 1건 역전선에서 다시 전세난이란 기사가 나왔습니다.
올해 하반기는 매매가 상승률보다는 전세가 상승률이 압도적으로 높습니다.
그러나 임대차3법 시행 4년 차가 되는 내년 6월 이후부터는 더 심해질 것입니다.
처음 임대차3법 발의 시 나타난 상황에 상응하는 충격이 다시 시장에 나타날 것입니다.
올해 상반기에 서울 아파트 가격 상승을 갖다가 주도했던 곳은 강남4구와 마용성 지역입니다.
개포동의 입주가 마무리되면 전세난이 본격화 되고, 매매가격 상승을 주도한 이들 지역에서 전세가 상승이 발생됩니다.
강남은 현재 전세가가 떨어져야 될 시점이고 서초, 송파도 마찬가지입니다. 그러나 전세가가 튼튼하게 버티고 있습니다.
내년 서울 아파트 입주 물량은 임대 물량을 제외하면 둔촌주공재건축 12,000세대를 포함하면 약 22,000세대입니다.
입주 물량이 적은 것은 아니지만 내년 상반기까지는 상승으로 예상합니다.
현재 서울 전 지역에서 갑자기 상승한 호가로 인해 거래량이 줄어들었지만 아파트 가격은 상승하고 있는 중입니다.
경기도, 인천까지도 같은 현상이 나타나고 있습니다. 대단지들에서 급매물들이 싹 걷히고 호가가 대체적으로 다 높아져 있어 매수인들이 당황하고 있는 상황입니다. 그래서 거래량이 줄어든 것입니다.
그러나 여기서 거래량이 한두 건씩 나오게 되면 높아진 호가에 매수를 하게 됩니다. 그렇게 되면 다시 거래량 늘어나게 되면서 본격적으로 상승세로 진입하게 됩니다.
전세가 상승 원인
송파구, 강동구 쪽에 있다라고 하지만 송파구 잠실 엘스 전용 84㎡ 전세가격이 연초 6억 8000만언에서 7억 5000만원 이었다가 이번 달에 8억 8000만원에서 9억 5000만원까지 상승해 있습니다.
이 가격도 2년전 가격보다 떨어진 가격입니다. 2년전에 전세를 상단에서 계약 체결한 가격보다는 전세가가 떨어져 있지만 지금 무섭게 상승하고 있는 것은 하단의 전세가격입니다.
그 이유는 한 아파트 단지에서도 전세가격은 2중 가격 또는 3중 가격으로 형성되어 있습니다. 임대사업자 물량이 있고 계약갱신 물량이 있고 신규 계약 물량이 있습니다. 그러나 3중 가격에 의해서 임대 사업자들이 급격하게 시장에서 사라져 버려서 하단의 전세시장 공급자가 무너졌습니다. 따라서 하단의 전세 시장이 급격하게 올라갈 수밖에 없는 것입니다.
그리고 계약 갱신 청구 물량도 하단 전세시장 가격이 급격하게 상승하고 있기 때문에 결국은 다시 전체적인 상승 방향으로 갈 가능성이 높고 내년 6월부터 극대화될 것으로 예상됩니다.
전세가가 매매가에 미치는 영향
전세가가 급등이 결국 매수를 자극하는 요인으로 나타날 것입니다.
전세를 거주하고 있는 사람들은 대체적으로 매수 대기 수요자라고 봐야 됩니다. 전세 5억에 거주하시는 분들이 집을 살 능력이 없어서 전세를 사는 것은 아닙니다. 전세가가 오르게 되면 전세 세입자들이 적극적으로 매수에 나섭니다.
지금도 주택을 매수할 여력이 있는 분들이 주택을 매수하지 않고 있습니다만 나중에 갑자기 주택 가격이 급등한다라고 했을 때 거래량이 일시적으로 몰리게 됩니다.
그렇게 되면 그동안 누적된 대기 수요들이 한꺼번에 등장하기 때문에 거래량이 10,000건 이상 터져 나오게 되면 또다시 감당할 수 없는 폭등이 나타나게 됩니다.