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국토교통부는 2024년 부동산 공시가격을 올해와 동일하게 동결하였습니다.
2024년 최종 공시가격은 2023년말 부동산 시세를 반영하여 2024년초(표준주택 및 표준지 1월, 공동주택 4월) 결정될 예정입니다.
공시가격 동결로 재산세, 종부세가 내년에도 줄어들 전망입니다.
또한, 한국부동산원에서 11.23.(목) 발표한 아파트가격 동향과 관련하여 서울, 경기 지역의 매매가, 전세가 특징지역을 분석하여 알려드립니다.
서울은 지난 주 0.05% 상승에서 0.03% 상승으로 매매가 상승률이 저하되었고, 수도권도 0.03% 에서 0.01% 로, 지방 매매지수 상승율도 줄어 들었습니다.
매매가 상승율이 상당하게 줄어든 이유는 거래량이 위축된 것이 큰 영향을 미쳤고 거래량이 위축된 이유는 언론에서 상당히 폭락을 부각시켰던 점이 시장 매수세를 위축시키는데 어느 정도 영향을 미치지 않았나라는 생각합니다.
전세가격은 입주물량이 많은 부산, 대구, 경북을 제외하고는 전체적으로 괜찮습니다.
세종시는 전세가 상승이 강하게 나오고 있으며, 대전도 세게 나오고 있습니다.
투자자들이 많이 들어갔던 지역에서 투자자들이 매물을 그만큼 던진 곳들 특히 임대 사업자들이 매물을 던진 곳들 임대 사업자들 포기한 지역들에서 전세가가 급등히 나오고 있습니다.
거래량 위축에도 호가가 높게 형성된 이유
올해 10월달은 거래 멸종장이 시작된 시점인 2021년 10월부터 2년이 되는 시기입니다.
항상 급매물을 내놓은 분들은 2년 전에 급하게 투자했던 자금력 약한 투자자들입니다.
그러나 지금 이러한 매물들이 시장에서 더 이상 남아있는 사람들이 없습니다.
지금 그런 매물을 내놓은 사람들은 적어도 3년 전 혹은 4년 전에 매수를 한 사람들인데 이분들은 자금 그렇게 급한 사람들이 아닙니다. 그래서 자기가 원하는 호가에 매도할 때까지 기다릴 수 있는 여력이 되는 분들이 많아서 호가가 잘 안 떨어지는 것입니다.
급매물들은 지금 이제 시장에서 걷혔고 거래가 지금 매물들이 호가가 이미 너무 좀 높게 형성이 돼 있습니다.
서울 아파트 매매가 특징 지역
성동구는 0.11% 상승한 것으로 나타났고 옥수동, 금호동이 잘 버티고 있으며, 용산구에서는 이촌동, 도원동 위주로 광진구는 자양동, 광장동 위주로 해서 지금 상승세가 나타났습니다.
양천구는 신정동이 상승이 강하게 나오고 있습니다. 얼마전에도 언론에서는 신정동이 하락한다고 했는데 결국 부동산언론은 사실이 아닌 것으로 드러났습니다.
강동구는 0.07% 상승 천호동, 둔촌동 구축 위주로 상승이 나타났습니다.
독특한 점은 그 동안 강동구는 고덕 재건축 아파트 단지들 그쪽 위주로 상승이 나타났었는데 강동구에서 B급지 또는 C급지인 둔촌동의 작은 아파트들에서 상승이 나타난 것입니다.
강서구는 마곡, 방화동 위주로 송파구는 B급지나 C급지인 송파동, 오금동 위주로 상승하고 있습니다.
서울 아파트 전세가 특징 지역
강북, 노원은 0.23%, 성동구는 0.39%로 여전히 강하게 상승하고 있습니다.
구로구는 0.12% 상승, 강남구가 하락으로 전환됐습니다.
그러나 반포의 입주 물량, 개포의 입주 물량이 연달아서 발생되는데 비해서 전세가는 오히려 튼튼하게 버텨주고 있습니다.
이유는 실입주가 많기 때문입니다. 개포도 원베일리도 실입주 비율이 상당히 높습니다. 그래서 전세가 하방 압력은 낮습니다. 그리고 강남으로 이사 가는 사람들은 대체적으로 강남에 살던 사람들이 강남으로 이사를 갑니다. 그래서 실입주 비율이 높은 것입니다.
경기도 아파트 전세가 특징 지역
경기도는 과천이 갑자기 상승세가 0.01% 상승으로 둔화되었고, 안양 동안구는 0.41% 상승하였습니다.
과천 전세가가 너무 올라가니까 과천하고 맞붙어 있고 평촌학원가가 있는 안양 동안구로 전세수요가 이동했다고 볼 수 있습니다.
성남시는 중원구가 하락으로 나타났는데 성남 수정구의 입주물량이 중원구의 하락에 영향을 미쳤습니다. 성남 중원구에서 좀 노후화되는 아파트에서 거주하고 계신 분들이 성남 수정구로 갈아타기로 많이 입주하고 있기 때문입니다.
성남 수정구의 조합원들이 공사 기간 중안 성남 수정구에 거주하기보다는 성남 중원구로 많이 빠져나갔다가 성남 중원구에서 수정구의 내 아파트로 입주하는 과정을 거치고 있습니다.
수원 영통구는 3주째 0.28%로 높은 상승 보여주고 있습니다.
안산 상록은 전세가는 0.24%인데 전세가가 0.25% 이상이면 매매가 하락이 강하게 나오기가 힘듭니다.
화성시는 전세가 상승률이 0.61%로 폭등이 나오고 있습니다.
한국부동산원에서 김포를 드디어 상승으로 전환시켰습니다. 김포는 메가시티와 관련 없이도 상승이 나타날 수 있는 타이밍이었습니다.
김포가 상승하니까 고양시 덕양구도 덩달아 또 상승으로 나타났습니다. 그런데 고양시 일산 동구, 일산 서구는 마이너스로 전환시켰습니다.
전세가가 0.5% 이상 상승하면 매매가도 분명 반등으로 나올 수가 있습니다.