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토지분할 절차
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조에 따르면 토지소유자는 토지를 분할하려고 하는 경우에는 지적소관청(지방자치단체)에 분할을 신청해야 합니다.
분할을 신청할 수 있는 경우는 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우, 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우입니다. 다만 토지분할이 개발행위허가 대상에 해당한다면 개발행위허가를 받은 후 분할을 신청할 수 있습니다.
토지소유자는 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 토지의 분할을 신청하여야 합니다.
토지소유자가 토지의 분할을 신청할 때에는 분할 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 합니다. 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할 때에는 제67조제2항에 따른 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 합니다.
토지의 분할이 개발행위허가의 대상이 되는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따라 개발행위허가를 받아야 합니다.
허가 대상
개발행위허가의 대상이 되는 토지의 분할은 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할입니다.
그러나 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할, 토지의 일부를 국유지 또는 공유지로 하거나 공공시설로 사용하기 위한 토지의 분할, 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위한 분할, 토지의 일부가 도시ㆍ군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할, 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할은 개발행위허가를 받지 않고도 토지 분할이 가능합니다.
토지의 분할에 대한 개발행위허가를 과도한 재산권 침해로 오해할 수 있습니다.
그러나 법원에서는 토지분할을 개발행위로서 규제하는 것은 국토계획법의 입법 목적에 따라 토지가 소규모로 분할되어 쉽게 거래의 대상이 됨으로써 국토의 난개발을 초래하는 것을 방지하고자 하는 것으로 그 목적이 정당하고, 토지분할이 개발행위로서 허가의 대상이 된다고 해도 소유자의 공유지분 처분이나 그 밖의 사용·수익이 제한되는 것은 아니므로 재산권에 대한 통상의 사회적 제약의 정도를 넘어 재산권의 본질적인 내용을 침해하는 것으로 볼 수 없다고 판결하였습니다.(대법원 2013. 7. 11. 자 2013아12 결정)
유의사항
개발행위허가의 대상이 되는 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할에서 많은 분들이 잘못 알고 있는 부분을 알려드립니다. 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 의 의미를 알아보겠습니다.
예를 들어 건축허가 신청 시 제출한 설계도면에 가분할선을 넣어 건축허가를 받은 경우에 관계법령에 따른 허가를 받았다고 잘못 생각할 수 있는데 국토교통부는 관계법령에 따른 허가는 토지분할에 관한 사항이 포함된 허가로 해석합니다.
따라서 건축허가는 토지분할에 관한 사항이 포함되지 않기 때문에 관계법령에 따른 허가에 해당하지 않음을 유의하시기 바랍니다.
대한민국에서 개발행위허가 외에는 토지분할에 관한 사항을 포함하고 있는 허가가 없습니다. 따라서 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 토지를 분할하는 것은 반드시 개발행위허가를 받아야 합니다.
토지에 건축물이 있는 경우에는 개발행위허가를 받지 않고 건축법에 정한 규정에 따라 분할할 수 있습니다. 토지에 불법 건축물이 있는 경우에도 개발행위허가 대상이 아니라 건축법에 정한 규정을 따라야 합니다.
건축법에서 정한 규정에 따르면 지방자치단체에서 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없으며, 건축법 제44조(대지와 도로와의 관계), 제55조(건폐율), 제56조(용적률), 제58조(대지안의 공지), 제60조(건축물의 높이제한), 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)기준에 맞아야 합니다.
그러나 위 기준에 미치지 못하더라도 건축법 제77조의6에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있습니다.